実家を売るなら「相続の前」と「後」どっちがお得？知っておきたい税金とタイミングの正解
こんにちは、相続診断士の宮沢です。「将来だれも住む予定のない実家、そろそろ売却を考えた方がいいのかな…」「でも、親が生きているうちに売るのと、相続した後に売るの、税金面ではどちらが得なんだろう？」このようなご相談をいただく機会がとても増えています。思い入れのあるご実家だからこそ、損をせず、一番良い形で次の世代へつなぎたいですよね。結論からお伝えすると、「どちらが得か」は、そのご家庭の資産状況や実家の築年数によって180度変わります！今回は、相続診断士の視点から、損をしないための見極めポイントを分かりやすく解説します。
💡 迷ったらここをチェック！
「生前売却」が向いている人
実は、「将来、我が家には相続税がかからない（基礎控除の範囲内）」というご家庭であれば、親御様が元気なうちに売却（生前売却）した方が、税金面の手続きが圧倒的にラクでお得になるケースが多いです。なぜなら、親御様が住んでいるうちに売却すると、「居住用財産の3,000万円特別控除」という強力な特例が使えるからです。これは、マイホームを売った利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引ける制度で、売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税がゼロ（非課税）になります。しかも、建物の築年数に関係なく使えるのが大きなメリットです。（※もし親御様がすでに老人ホーム等に入所されている場合でも、空き家になってから3年目の年末までに売却すればこの特例が使えます！）
⚠️ 「相続した後に売ればいいや」の落とし穴「急ぐ必要もないし、相続した後に子供たちで売ればいいよね」と思っている方は、少し注意が必要です。相続した後に子供が実家を売る場合も、「空き家に係る3,000万円特別控除（空き家特例）」という、同じように税金を安くできる特例があります。しかし、この特例を使うには非常に厳しいハードルがあるのです。築年数の制限：「昭和56年5月31日以前」に建てられた古い家しか対象になりません。（それ以降に建てられた比較的新しい実家は、相続後だと特例が使えず、約20%の税金が満額かかってしまうリスクがあります）売却の条件：売るまでに、子供側の負担で「新耐震基準にリフォームする」か、「建物を解体して更地にする」必要があります。（その他いくつか適用要件あり。）つまり、昭和56年6月以降に建てられたご実家の場合は、親御様が健在なうちに売却した方が、余計な税金や解体費用をかけずに済むため、圧倒的にお得になる可能性が高いのです。
⚖️ 逆に「相続した後に売るべき」なのはどんなケース？
ここまで生前売却のメリットをお話ししましたが、逆に「相続するまで売らない方がいいケース」もあります。それは、「実家以外にもたくさんの資産があり、将来相続税がかかる可能性が高いご家庭」です。現金（売却代金）のまま相続するよりも、不動産（実家）のまま相続した方が、国から課せられる「相続税の評価額」を低く抑えることができます。さらに、同居しているお子様が相続する場合などは、土地の評価額を最大80%も下げられる「小規模宅地等の特例」が使えるため、相続税を劇的に安く抑えられます。
🏃♂️ 最大の盲点は「親御様の健康状態」税金のお得さと同じくらい大切なのが、親御様の意思能力（判断能力）です。不動産の売却は、当然ですが「名義人である親御様本人」の同意がなければ契約できません。もし認知症などが進行し、意思確認ができなくなってしまうと、実家を売りたくても売れないという事態に陥ってしまいます。税金のシミュレーションも大切ですが、まずは「親御様が元気なうちに、家族みんなで実家のこれからを話し合えるか」が、実は一番の成功の鍵となります。
まとめ
相続税がかからない＆昭和56年6月以降の家 ➡️ 相続前に売る方がお得！
相続税がかかる＆同居する子供がいる ➡️ 相続した後に売る方がお得！
我が家の場合はどちらになるんだろう？と気になった方は、ぜひ一度ご実家の「築年数」や「おおよその価値」を確かめてみてくださいね。弊社では、無料で査定いたします。「うちのケースだとどっち？」と迷われたときは、いつでもお気軽に相続診断士の宮沢までご相談ください。ご家族ごとに最適なタイミングを、一緒に考えていきましょう！
2026年5月26日
« 前の記事へ